주택임대차보호법 편집하기 (부분)

==대항력과 우선변제권  ==

===대항력===

*대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다([[주택임대차법 제3조]]제1항).
*'''요건'''

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 주택의 인도
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 '''주택의 인도'''가 필요하다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|-
|② 주민등록 (전입신고)
|
*주택임대차법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 '''주민등록'''을 마쳐야 하며, 
**이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.([[주택임대차법 제3조]]제1항)
|}
{{안내문|제목=※ 대항력 관련 판례|내용=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다.([[대판 97다43468]])|추가1=대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.([[대판 95다30338]])}}

*효력발생 시기
**대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다([[주택임대차법 제3조]]제1항)
**여기에서 "그 다음 날"이란, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.(대판 99다9981)

===우선변제권===
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)

'''요건'''

*우선변제권은 임차인이 ① '''대항요건'''(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 '''확정일자'''를 갖춘 경우에 취득된다.([[주택임대차법 제3조의2]]제2항)
*확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.(대판 98다28879)
{{안내문|제목=※ 우선변제권 관련 판례|내용=임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.(대판 98다46938)|추가1=우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.(대판 95다44597)}}

===최우선변제권(보증금 중 일정액의 보호)===
임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.([[주택임대차법 제3조]]제1항 및 [[주택임대차법 제8조|제8조]]제1항)

*우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 다음 구분에 따른 금액 이하로 한다.
*다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.([[주택임대차법 제8조]]제3항, [[주택임대차법 시행령 제10조|동법 시행령 제10조]]제1항 및 제11조)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금중 일정액의 범위'''
|-
|서울특별시
|1억5천만원
|5천만원
|-
|「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시
|1억3천만원
|4천300만원
|-
|광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
|7천만원
|2천300만원
|-
|그 밖의 지역
|6천만원
|2천만원
|}

*위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.(주택임대차법 시행령(대통령령 제31673호) 부칙 제2조)