조합원 분담금

재개발 및 재건축 시 조합원이 사업 계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액

계산법

조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액

• 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율
• 비례율 = (총수입 - 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액

계산 예시

• 프리미엄 계산
  1. 재개발 재건축 예정지 주택을 1억 원에 매수
  2. 감정평가에서 6천만 원으로 평가
  3. 프리미엄 = 1억 - 6천만 원 = 4천만 원
• 비례율 계산
  • 총 수입(종전자산합계) 100억, 총 사업비 50억, 종후자산 합계 200억
  • 비례율 = (200억 - 50억) / 100 * 100 = 150%
• 권리가액 계산
  • 6천만 원 × 150% = 9천만 원
• 분담금 계산
  • 조합원 분양가 2억 원으로 결정
  • 조합원분담금 = 2억원 - 9천만 원(권리가액) = 1억 1천만 원
• 투자수익 계산
  • 일반 분양가는 3억 원으로 결정
  • 준공 시 예상 매매가 (~주위 신축 동일평수 시세)는 4억
  • 매도 시 차익 = 4억 원 - 1억 원 (매수시 투자금) - 1.1억 (조합원분담금) = 1.9억 원

간이 계산(관리처분계획 전)

분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반분양 기여 금액

• 조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비
  • 순수 건축비 = 평당 시공비 × 계약면적
  • 기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 × 0.33
• 일반분양 기여 금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분
  • 대지지분 평당 일반분양 수익 = (일반 분양가 - 순수 건축비) / 필요 대지지분
  • 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분

간이 계산 예시

• 대지지분 22평 소유
• 새 아파트 34평형 신청
  • 계약 면적 55평
  • 필요 대지지분 13.25평
  • 일반분양 예상가 6억 8천만원
• 기부채납 비율 12.5%, 평당 공사비 420만 원
• 조합원 건축 원가 계산
  • 순수 건축비 = 420만원 × 55평 = 2억 3100만 원
  • 기타 사업비 = 2억 3100만 원 × 0.33 = 7,623만 원
  • 조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비 = 3억 723만 원
• 일반분양 기여금액 계산
  • 대지지분 평당 일반분양 수익 =  일반 분양수익 / 필요 대지지분 13.25평 = 약 3,388만 원
    • 일반 분양수익 = 일반 분양가(6억 8000만 원) - 순수 건축비(2억 3100만원)
  • 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분(22평) - 기부 채납 면적(2.75평) - 조합원 분양 필요 대지지분(13.25평) = 6평
    • 기부 채납 면적 = 22평 × 12.5%
  • 일반분양 기여금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익(3,388만 원) × 일반분양 기여 대지지분(6평) = 2억 328만 원
• 분담금 계산
  • 조합원 건축 원가(3억 723만 원) - 일반분양 기여 금액(2억 328만 원) = 1억 395만 원

같이 보기

• 조합원 부담금

참고 문헌

• 재건축분담금과 재건축부담금에 대해
• [용어정리ZIP] 분담금? 부담금? 올바른 뜻과 계산법