금융회사 여신심사 선진화 방안 / 신DTI 도입 방안

본 내용은 2017년 11월, 금융당국에서 발표한 금융회사 여신심사 선진화 방안을 정리한 내용임

현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선

• 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득
• 적용대상 = 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

소득 산정 방식

• 입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등 객관성이 우수한 증빙소득^➊을 우선 인정하고, 증빙소득에 대한 인센티브 부여하며, 인정소득^➋, 신고소득^➌ 활용시, 소득차감 등 페널티 부과
  • 증빙소득: 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인 자료
  • 인정소득: 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
  • 신고소득: 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료

• 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득을 확인하여 소득의 안정성(Stability) 고려
  • 차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득을 반영
  • 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
  • 다만, 차주가 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(예 : 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영 가능
• 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 일정비율(△10%)을 차감하여 반영
  • (예) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3,600만원(900×4)×0.90=3,240만원
  • 다만, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없고, 소득이 지속될 것임을 입증(예 : 재직증명서)할 경우, 차감 미적용

• 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
  • 금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고, 소득 증액한도 비율을 설정
  • 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 인정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정
  • 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분 반영 가능
• 장래예상소득 반영 제도 개선 전후 비교(안)

구분	현 행	개 선
대상	만 40세 미만 무주택 근로자	제한 없음
소득증빙	근로소득 증빙자료	2년간 근로소득 증빙자료
대출형태	만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출	현행과 동일
추정방법	고용노동통계상 연령대별 근로자 급여 소득증가율	금융회사가 자율적으로 결정

• 증빙소득 제출이 어려운 예외적인 경우에는 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득의 일부분을 차감 반영
  • 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영하고, 일정한 소득 반영 한도 적용(예 : 5천만원)
  • 보금자리론에서도 차주가 인정소득(예 : 국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우, 소득한도를 5천만원으로 제한하고 있음
• 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우에는 배우자 소득을 합산하여 산정 가능(현행과 동일)
  • 배우자의 소득을 합산할 경우, DTI 산정시 반영하는 기타부채의 이자에 배우자 명의 대출을 포함
  • 배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영 가능

부채 산정방식

• (원금 상환액) 대출유형에 관계 없이 원금분할상환(단, 거치기간 제외)을 가정하여 산정
• (이자 상환액) 주택담보대출 이자는 실제 이자 부담액, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용하여 산정

모든 주담대 원리금 상환부담 반영

부채 산정시 차주가 보유하고 있는 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액을 반영

• (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
• (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

➊ 원금 분할상환

• 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액

예 : 주담대 5억, 20년 만기(20년 원금균등 분할상환) 연간 원금 상환액 : 25백만원(5억 / 20년) 예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치, 18년 원금균등 분할상환) 연간 원금 상환액 : 27.8백만원(5억 / 18년)

➋ 원금 일부 분할상환

• 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액에 만기상환액을 분할상환(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 합산

예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환) 연간 원금 상환액 : 16.7백만원(3억/18년)+11.1백만원(2억/(20년-2년))=27.8백만원

➌ 원금 일시상환

• 대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출

예 : 주담대 5억, 10년 만기(원금일시상환) 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년) 예 : 주담대 5억, 20년 만기(원금일시상환) 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년) * 대출기간을 10년까지만 인정

➍ 중도금 및 이주비

• (잔여)대출총액을 잔금대출의 평균 약정만기(약 23년)를 감안하여 25년 분할상환하는 것으로 산출

➎ 잔금대출

• 실질이 개별 주택담보대출과 동일하므로 원리금 상환액 산정기준도 개별 주택담보대출과 동일하게 적용

➏ 이자 상환액

• 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액 반영
• 다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리를 반영한 이자 부담액 반영(현행과 동일)

新DTI 적용에 따른 원리금 상환 방식(안)

분류	종류	상환형태	원금	이자
주택 담보 대출	개별 주담대 및 잔금대출	원금 전액 분할 상환	분할상환 개시 이후 실제 상환액	실제 부담액
		원금 일부 분할 상환	분할상환 개시 이후 실제 상환액 + 만기상환액/(대출기간-거치기간)
		원금 일시 상환	대출총액 / 대출기간(최대10년)
	중도금 및 이주비	상환방식 무관	대출총액 / 25년

다주택자 만기 제한

다주택자의 두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기를 제한(15년)하여 DTI 산정

• 다만, 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정

서민·실수요자 보호방안

청년층․신혼부부, 이사 목적 등의 일시적 2주담대 보유자 등 선의의 실수요자 피해 방지를 위한 다양한 보호 방안 강구

• 청년층,신혼부부 등에 대한 장래소득 인정 시, 장래소득 인정기준 내에서 일반 대출신청자보다 증액한도 상향 조정
  • 금융회사가 차주의 상환능력 등을 고려하여 합리적 증액 기준 마련
  • 또한, 최근 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하여 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영
• 이사 등 불가피한 목적으로 일시적 2주택담보대출을 보유하게 된 차주에 대해 新DTI를 완화 적용
  • 기존 주택을 즉시처분(예 : 주택매매계약서 제출)할 경우에는 기존 주택담보대출의 이자상환액만 반영
• 2년 이내에 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출의 상환을 약정하는 경우 두 번째 주택담보대출 만기제한 미적용
• 개정 규정 시행 이전 입주자 모집 공고된 사업장의 중도금 대출이 잔금대출로 전환되는 경우에는 新DTI 적용을 배제
• 기존 주담대가 증액 또는 금융회사 등의 변경 없이 단순 만기 연장되는 경우에는 기존 DTI 비율과 동일하게 인정