법정지상권

토지의 소유자와 토지 위에 건축된 건물의 소유자가 다른 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 건물 소유자에게 일정 토지사용 권리를 인정하는 제도

• 무료로 토지를 점유할 수 있는 권리를 인정하는 것은 아니며,
• 토지 소유주에 적정 지료를 내고 일정 기간동안 점유할 수 있는 권리를 인정하는 것이다.

성립 여부 점검

법정지상관이 성립되기 위해선 독립된 건물이 존재하여야 한다.

인정되는 경우

• 독립된 건축물
• 건축이 완료되지 않았더라도 기둥, 지붕, 주벽 등 외관을 갖춘 경우
• 이동이 현실적으로 어려우면서 독립적으로 기능하는 구조물
  • 정화조 등

인정되지 않는 경우

• 단순한 지상 구조물은 인정되지 않는다. 판례상 아래와 같은 경우는 인정되지 않는 것이 일반적이다.
  • 자전거보관소
  • 파이프배관
  • 유류탱크
  • 집진설비
  • 컨테이너
  • 철봉 등
• 건축이 완료되지 않은 건축물
  • 터파기 공사 후 설치된 철골 구조물 등
  • 건축물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우

효력과 존속기간

법정지상권이 성립하게 되면 법정지상권자는 물권으로서 효력을 가진다.

• 취득할 당시의 대지 소유주 및 이로부터 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 지상권 주장 가능
• 대지소유자에 대하여 지상권 설정 등기 청구권 행사 가능
• 존속 기간동안 건물에 대한 권리를 가지고 수익할 수 있는 권리 보장

존속기간은 민법 제280조 제1항에 따른다.

• 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목: 30년
• 그 외의 건물의: 15년

지료

법정지상권은 무료로 토지를 점유할 수 있는 권리를 인정하는 것은 아니며, 토지 소유주에 적정 지료를 내고 일정 기간동안 점유할 수 있는 권리를 인정하는 것이다.

지료 산정

• 지료는 당사자끼리 정하는 것이나, 지료청구 소송 등을 통하여 법정에서 자료감정을 통해 정해질 수 있음
• 주변토지 이용상에 경제적가치를 종합적으로 고려하여 결정됨으로 일률적으로 산정할수없으나 토지가격의 7%의 결정판례 존재
• 지료 산정 시 판례 등에 따라 아래 사항 고려
  • 아무런 제한 없이 토지를 이용할 수 있는 것을 기준으로 산정
  • 법정지상권으로 토지소유권 제한받는 사정을 감안하지 않고 토지 자체만을 기준으로 산정

지료 등기

• 지료액또는 지급시기등을 등기하여야만 제3자에게 대항 가능
• 등기효과는 지료연체 효과가 신소유자에게 승계될뿐 아니라 신.구소유자의 연체기간도 통산 가능
• 등기되지않은 법정지상권을 인수받은자는 전소유자의 연체지료등은 인수하지 않음

지료 체납으로 인한 효력 소멸

• 건물 소유자가 2년치 지료지급을 하지 않을 경우에는 토지 소유자는 지상권의 소멸 청구 가능
  • 2년치란, 연속 2년이 아닌 체납된 지료액의 합계가 2년분 이상이 되는 경우를 의미함
• 지료에 대한 합의가 있었거나 법원의 지료가 결정된 경우만 지료연체로 인해 법정지상권의 소멸을 청구 가능
  • 지료결정에 관하여 아무런 입증이 없으면 지료지체 책임을 물을 수 없음
  • 법원에 의한 확정판결을 받은 경우, 해당 금액을 기준으로 판결 전후 체납 통산 가능

지상권이 성립하지 않는 건물의 경우

• 토지 소유주가 지료 결정권 보유
• 건물철거 및 토지인도 청구 가능
  • 건물 소유자가 응하지 않는 경우 소제기 후 판결에 따라 강제 집행 가능
• 철거 비용은 건물 소유자 부담
• 건물의 임차대차 채무 등은 건물 소유자가 부담

참고 문헌

• 대법원 1975. 12. 23. 선고 75다2066 판결
• 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결
• 대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결
• 지상권의 지료산정 기준
• 경매시 주의해야 할 법정지상권의 성립,효력과소멸
• 법정지상권이 성립하지 않는 경우 건물소유자에 대한 대응방안은?