리모델링 편집하기

'''주택법 제2조 제25호'''

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위

==리모델링의 유형==
[[파일:리모델링의 유형.jpg]]<br />

==리모델링의 범위==
'''주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조'''
{| class="wikitable"
!증축범위
!대수선
|-
|
*대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택
*증축범위
*1) 전용면적(세대당 면적)
*- 85㎡미만: 40% 이내
*- 85㎡이상 : 30% 이내
*2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내<ref>전용면적 증가 총면적 내에서 가능</ref>
*3) 수직증축 :
*- 14층 이하 2개 층
*- 15층 이상 3개 층 이내<ref>단, 건축 당시 구조도 보유 필수</ref>
|건축물의 기둥, 보, 내력벽, 외부 형태 등을 수선·변경·증설<ref>단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표4]</ref>

*30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체
*3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체
*방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체
*주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체
*외벽 마감재료 증설 또는 해체 등
|}

==리모델링 기준 완화 제도==
'''건축법 시행령 제6조 제1항 제6호'''

*준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
*조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정

==리모델링 추진 절차==
{| class="wikitable"
!리모델링 추진제안
|• 입주자대표회의 등에서 ‘리모델링 제안 및 시행’ 의결
|-
!주택조합 설립인가
|
*'''리모델링주택 조합'''
**공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고,
**리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨
*'''인가조건'''
**조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상
***동별 과반수 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시)
**입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의
*'''조합원 자격'''
**1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
**2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자
*조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청
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!시공사 선정
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*선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰
*선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정
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!1차 안전진단
|
*증축형 리모델링 가능여부 판정
*'''진행절차 :''' 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장)
**→ 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가)
*'''진단기관 :''' 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원
*평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능
*평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가
*수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요
*소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
*안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요(사전에 소유자 및 임대인 동의 필요)
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!도시계획위원회 및
건축위원회 심의
|
*1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장)
**(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)
*세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상)
*건축법 완화 및 증축범위 심의
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!권리변동계획 수립
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*세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인
*권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등<ref>감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음</ref>
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!매도청구
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*리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구
*'''진행절차'''
**1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구
**2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄)
**3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)
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!리모델링 허가
|
*2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장)<ref>1차 안전성검토 수행 전문기관</ref>
*대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업
**단, 내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것
*신청요건
*1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의
*2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상
**동별 1/2 이상 동의(단지전체), 각 동별 75% 이상 동의(동별)
*동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능
|-
!사업계획승인
|
*대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업
*사업주체 : 리모델링주택조합
|-
!이주
|
*감리자 지정 (감리의무대상)
*세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양
*분담금 확정 총회 및 이주
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!2차안전진단
|
*수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인
*진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관<ref>1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외</ref>
*소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
|-
!착공신고
|
*사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수
*리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수
|-
!사용검사
|
*하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출
|-
!조합해산
|
*사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요)
|}

==리모델링과 재건축 비교==
{| class="wikitable"
!리모델링
!구분
!재건축
|-
|주택법
!근거
|도시 및 주거환경 정비법
|-
|건축물 노후화 억제 및 기능 향상
!성격
|노후불량 구조물 밀집지역
주거환경개선 및 주택공급
|-
|수직증축 B등급 이상
수평증축 C등급 이상
!안전진단
|최소 D등급 이하(D,E)
|-
|준공 후 15년 이상
!최소연한
|준공 후 30년 이상
|-
|대수선 또는 부분철거 후 증축
!공사방식
|전면 철거 후 신축
|-
|기존 전용면적의 30%~40% 이내
!증축범위
|용적률 범위 내
|-
|법적 상한 초과 (건축심의로 결정)
!용적률
|법정 상한 이하
(3종 일반 주거지역 300%)
|-
|건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등
!건축기준완화
|없음
|-
|기존 구조를 보수·보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용
!구조
|현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
|-
|없음
!기부채납
|도로, 공원, 녹지 등 제공
|}

==참고 문헌==

*성남시 공동주택 정보누리

==각주==
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