소액보증금 최우선변제 편집하기

'''소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리 및 그에 대한 제도'''

*임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
*적용 예) 집이 경매에 넘어갈 때 대항력을 갖추지 않고 뒤늦게 전입을 한 경우에도 보증금의 일정 금액을 변제함

==주택==

===소액임차인의 범위 및 우선변제금액===
{| class="wikitable"
!구분
!기준 금액
!우선변제금액
|-
|
*서울특별시
|1억6천5백만원 이하
|5,500만원
|-
|
*과밀억제권역<ref name=":0">「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역으로, 서울특별시는 제외</ref>
*세종특별자치시
*용인시, 화성시, 김포시
|1억4천5백만원 이하
|4,800만원
|-
|
*광역시(광역시 내 일부<ref name=":1">「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역</ref> 지역 제외)
*안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
|8천5백만원 이하
|2,800만원
|-
|
*그 밖의 지역
|7천5백만원 이하
|2,500만원
|}

===관련 법령===

주택임대차보호법과 동법 시행령에 관련 규정 및 금액이 정해져 있다.

'''주택임대차보호법'''<blockquote>'''제8조(보증금 중 일정액의 보호)''' ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>

[전문개정 2008. 3. 21.]</blockquote>'''주택임대차보호법 시행령'''<blockquote>'''제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)''' ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008. 8. 21.]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]

'''제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)''' 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 1억6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원

4. 그 밖의 지역: 7천500만원

[전문개정 2008. 8. 21.]

[제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]</blockquote>

== 상가 ==

=== 소액임차인의 범위 및 우선변제금액 ===
{| class="wikitable"
!구분
!기준 금액
!우선변제금액
|-
|
*서울특별시
|6천5백만원 이하
|2,200만원
|-
|
*[[과밀억제권역]]<ref name=":0" />
|5천5백만원 이하
|1,900만원
|-
|
*광역시(광역시 내 일부<ref name=":1" /> 지역 제외)
*안산시, 용인시, 김포시, 광주시
|3천8백만원 이하
|1,300만원
|-
|
*그 밖의 지역
|3천만원 이하
|1,000만원
|}

===관련 법령===
상가임대차보호법과 동법 시행령에 관련 규정 및 금액이 정해져 있다.

'''상가건물 임대차보호법'''<blockquote>'''제14조(보증금 중 일정액의 보호)''' ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>

[전문개정 2009. 1. 30.]</blockquote>'''상가건물 임대차보호법 시행령'''<blockquote>'''제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)''' 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

'''제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)''' ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013. 12. 30.>

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30.></blockquote>

== 실무 적용 ==

===LTV 산정===
LTV 산정 시 방 수에 따라 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 '''[[방 공제]]'''라고 한다.

*은행에서 LTV를 산정할 때 담보 가액 계산에서 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 계산
*은행에서도 차주의 부실 시 경매를 통해 채권을 보전하여야 하므로 대출 시 (전체방수 - 1) × 최우선변제금액을 제외하고 대출 가능액 산정<ref>결국 같은 가치이더라도 방이 많은 주택은 대출 가능액이 줄어든다.</ref>

[http://부동산계산기.com/ltv '''LTV 계산기 바로가기''']

===경매===

*소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
*소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제 가능
*소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고 필요

==각주==
<references />